Varsel om oppstart av planarbeid for detaljreguleringsplan - Parsellveien 26

PARSELLVEIEN 26
Fredrikstad kommune
(PLANID 3004 1212)


Varsling
Iht. plan- og bygningsloven § 12-8 varsles det herved om oppstart av planarbeid for Parsellveien 26. Det varsles også samtidig oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale, iht. Plan- og bygningsloven § 17-4. Forslagsstiller er Slippen bolig AS. HS arealplan AS er engasjert som plankonsulent.

Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for etablering av ny boligbebyggelse innenfor planområdet.

Beliggenhet
Planområdets beliggenhet er på Lundheim på Østsiden. Avstanden til Fredrikstad sentrum (rådhuset) er cirka 3,6 km i kjøreavstand (google maps).

I figur 2 vises forslag til planavgrensning. Ny boligbebyggelse planlegges oppført på eiendommen gnr/bnr. 303/1452. Tiltakshaver har sikret seg nødvendige rettigheter med grunneier om oppføring av ny boligbebyggelse på tomten. Planområdet berører også deler av eiendommene gnr/bnr. 303/1448, 303/1537 og 303/652.

 

Figur 1: Planområdets beliggenhet i Fredikstad kommune, fremhevet med rød sirkel.

 

Figur 2: Forslag til plangrense, fremhevet med sort stiplet linje. Det totale planområdet utgjør cirka 4,8 daa.

 

Vurdering av behovet for konsekvensutredning (KU)
Det er i forbindelse med oppstart av planarbeidet vurdert hvorvidt planlagte tiltak utløser krav om konsekvensutredning (KU), iht Forskrift om konsekvensutredninger (2017-07-01). Det legges til grunn at planlagte tiltak ikke utløser krav om KU, dette er vurdert i et eget notat som ligger vedlagt varslingsbrevet.

Dagens arealbruk
Den aktuelle eiendommen er i dag en romslig eneboligtomt. Eiendommen er etablert med en enebolig med tilhørende hageareal og et bryggerhus. Eiendommen er forholdsvis flat, med en intern høydeforskjell på cirka 3 meter på det meste. Foruten selve bebyggelsen, består eiendommen av et opparbeidet hageareal med interne gangveier, prydbusker og trær. Planområdet omfatter også deler av Parsellveien og Roseveien.

Planlagt arealbruk
Gjennom planarbeidet ønskes det tilrettelagt for utvikling av ny boligbebyggelse med tilhørende anlegg innenfor planområdet. Det ønskes lagt til rette for ny bebyggelse i form av flermannsboliger, eneboliger, rekkehus eller lignende.
Parkeringsplasser, uteoppholdsareal og andre nødvendige kvalitetskrav vil bli sikret i tråd med kommuneplanens bestemmelser.

Plansituasjon
Kommuneplanens arealdel
Arealet innenfor planområdet er avsatt til eksisterende bebyggelse og anlegg. Planlagte tiltak vil være i tråd med formålet i kommuneplanen. Kommuneplanen har også supplerende bestemmelser om blant annet uteoppholdsareal, lekeplass og parkering. Reguleringsplanen vil følge opp disse føringene.

 

Figur 3: Utdrag av kommuneplanens arealdel sammen med plangrensen for dette planarbeidet.

Reguleringsplaner
Eiendommen inngår i reguleringsplan for Løkkeberg (planID253). Gjeldende reguleringsplan er fra 1987. Eiendommen er regulert til boligformål, og maksimalt tillatt byggehøyde er 1,5 etasjer og saltaksløsning. Reguleringsplanen har imidlertid ingen øvre begrensing på maksimalt tillatt BYA, og tomtebelastningen kan derfor være åpen for tolkning.

Ny reguleringsplan vil være sammenfallende med arealbruksformålet (bolig) i gjeldende plan, men det vil legges til rette for en høyere arealutnyttelse enn i dagens situasjon, og det vil ikke være krav om saltak med 1,5 etasjer. Deler av adkomsten/Parsellveien er regulert til gang- og sykkelvei. Dette samsvarer imidlertid ikke med faktisk bruk av veien. Den aktuelle delen av strekningen tas også med i dette planarbeidet med et ønske om å formalisere dagens bruk av strekningen som kjørevei.

 

Figur 4: Plangrensen sammen med gjeldende reguleringsplaner i området.

 

Fylkesplan for Østfold
I gjeldende fylkesplan for Østfold er det aktuelle området avsatt til tettbebyggelse. Planlagte tiltak vil være i tråd med fylkesplanen.

Utbyggingsavtale
Vi vil samtidig iht. plan- og bygningsloven § 17-4 varsle oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale i forbindelse med planarbeidet. I forbindelse med reguleringsplaner som inkluderer infrastruktur som veg, lekeplasser, boligbebyggelse, vann og avløp eller andre kommunaltekniske anlegg er det vanlig å gjennomføre forhandlinger om utbyggingsavtaler.

Prosess og medvirkning
Det tas sikte på å gjennomføre medvirkningsprosessene iht. Plan- og bygningslovens generelle bestemmelser. iht. plan- og bygningsloven § 5-1 skal det også sikres medvirkning fra barn og unge og andre grupper som krever spesiell tilrettelegging. Plansaken bli tatt opp til en prinsipiell behandling (prosessledende beslutning) i planutvalget den 15.06.21. Planutvalget vedtok enstemmig en anbefaling om å starte planarbeidet.

Naboer, sektormyndigheter og andre berørte vil på et senere stadium i planprosessen få tilsendt det komplette planforslaget ved høring/offentlig ettersyn, med en merknadsfrist på minimum 6 uker. Hvem som skal varsles er avklart i samråd med Fredrikstad kommune, både naboer og offentlige instanser og organisasjoner.

Etter offentlig ettersyn, vil reguleringsplanen tas videre til sluttbehandling i planutvalget og Bystyret for sluttbehandling. Etter sluttbehandling/endelig vedtak vil det være anledning til å påklage vedtaket, med tre ukers frist.

Man kan også innhente aktuell informasjon om reguleringsplanarbeidet ved å kontakte undertegnede.

Merknader
Beboere og myndigheter bes ta kontakt ved eventuelle spørsmål til planarbeidet.

Eventuelle merknader til planarbeidet kan innen 30.09.2021 rettes til:

HS arealplan:
hs@hsarealplan.no (foretrukket)
• Langøyåsen 61, 1679 Kråkerøy

 

Referat fra oppstartsmøte Parsellveien 26 280621
Planinitiativ Parsellveien 26 280621
KU-notat Parsellveien 26 150321

Sist oppdatert: 01. september 2021

Har du spørsmål rundt korona, send en epost til postmottak@fredrikstad.kommune.no, eller ta kontakt med Servicetorget.