Min side Meld fra
Kontakt oss

Reguleringsplaner

Her finner du informasjon om gjeldende reguleringsplaner og hvilke muligheter du har til å medvirke i pågående reguleringsplanarbeider.

Hva er en reguleringsplan?

En reguleringsplan er en detaljert plan som bestemmer hvordan et område skal brukes og bebygges. Figuren nedenfor viser nivået reguleringsplan ligger på i plan- og byggesaksbehandlingen.

Reguleringsplaner består av tre hoveddokumenter:

  1. Plankart – Viser hva man kan bruke området til.
  2. Planbestemmelser – Detaljerte krav knyttet til arealbruk og bygninger.
  3. Planbeskrivelse – En generell beskrivelse av hensikten med planen.

Plankart og planbestemmelser er de juridisk bindende dokumentene i planen. Dette betyr at alle bygge- og anleggstiltak som skal utføres på en eiendom må oppfylle kravene i disse. 

Store deler av kommunen er allerede regulert. I kommunens kartløsning nedenfor på siden finnes det en oversikt over ferdige reguleringsplaner. For de deler av kommunen som ikke har reguleringsplan, er det kommuneplanens arealdel som gjelder. 

Se hva som gjelder

I kartet nedenfor finner du alle reguleringsplaner i Fredrikstad med tilhørende saksdokumenter. 

 

Hvordan finne frem til riktig plan og planens saksdokumenter i kart?
  1. Søk på ønsket adresse i kartets søkefelt. Dersom det finnes en gjeldende reguleringsplan dukker denne opp som fargede felter i kartet.
  2. Klikk i planens område på kartet, da får du opp en informasjonsboks.
  3. Scroll nedover i boksen eller utvid (klikk på firkant øverst til høyre) for å finne saksdokumenter (ligger som klikkbare vedlegg). Vær oppmerksom på at det kan ta litt tid før alt er lastet inn.

Fullstendig arkiv av alle gjeldende planer kan også finnes i det digitale planregisteret.

Når kan du medvirke?

En viktig del av utarbeidelsen av nye reguleringsplaner er å få innspill fra innbyggerne. Alle har anledning til å medvirke og komme med innspill når nye reguleringsplaner skal utarbeides. Plan- og bygningsloven kap.5 stiller krav til at enhver som fremmer planforslag, skal legge til rette for medvirkning.
 
Etter plan- og bygningsloven skjer dette minimum to ganger i løpet av planprosessen: når det varsles oppstart av planarbeidet, og når planforslaget legges ut til høring. I begge rundene får naboer, grunneiere og relevante offentlige organer skriftlig brev om planarbeidet med informasjon om hvordan man gir uttalelse. Et planarbeid kan ta flere år, og det er vanlig at planforslaget endres flere ganger underveis. Figuren nedenfor viser de to formelle tidspunktene for medvirkning i planprosessen (blå piler).
 
I tillegg til de formelle tidspunktene har Fredrikstad kommune etablert rutiner om at forslagstiller skal legge til rette for mer og tidligere medvirkning. Bakgrunnen for dette er at tidligere og bedre involvering av nærmiljø og innbyggere skaper forståelse for hva planleggingen skal føre til og hvilke verdier den skal skape. Det skal også bidra til at ønsker og behov i befolkningen kan tas hensyn til i utforming av løsninger, og gi et bedre kunnskaps- og beslutningsgrunnlag for å finne gode løsninger.
 
I Fredrikstad skal derfor forslagstiller gjennomføre tidlig medvirkning med lokalsamfunnsutvalget før planmyndigheten behandler et planinitiativ, samt gjennomføre et offentlig medvirkningsmøte under planutarbeidelsen. Figuren nedenfor viser de to tidlige tidspunktene for medvirkning i planprosessen (røde piler).

Medvirkning i reguleringsplaner.png

Trykk på bildet for høyere oppløsning og trykk på nedtrekksmenyene under for mer informasjon om de ulike medvirkningsfasene:

Planinitiativ

Når noen skal lage en reguleringsplan, må de først utarbeide et planinitiativ. Planinitiativet skal i nødvendig grad omtale premissene for det videre planarbeidet. Blant annet formål, bebyggelse, volum, kvaliteter og virkninger. 

I Fredrikstad kommune skal forslagstiller presentere planinitiativet for det aktuelle lokalsamfunnet gjennom lokalsamfunnsutvalget hvor planarbeidet foregår, når planinitiativet oppfyller krav i forskrift. Hensikten er å gi partene en anledning til å bli kjent med hverandre i en tidlig fase, utveksle informasjon og at det berørte lokalsamfunnsutvalget får mulighet til å gi innspill til planinitiativet, den forestående planprosessen og utfylle kunnskapsgrunnlaget med lokalkunnskap om sitt lokalsamfunn og stedet hvor planarbeidet skal finne sted. Kommunens saksbehandler kan delta i møtet dersom lokalsamfunnsutvalget ber om det.

Forslagsstiller skal dokumentere dialogen med lokalsamfunnet gjennom et referat som oversendes kommunens saksbehandler. Eventuelle innspill fra lokalsamfunnsutvalget til planinitiativet, planprosessen og/eller bidrag til lokalkunnskap skal fremgå av referatet. Referatet fra dialogen skal fremgå av saksfremlegget for politisk behandling av planinitiativet, enten som vedlegg eller gjengis i selve saksfremlegget. Det aktuelle lokalsamfunnsutvalget kan velge å invitere inn eller henvise forslagsstiller til å ta dialogen om planinitiativet med andre lokale interessegrupper, for eksempel velforening, FAU/SU, frivillige lag og foreninger m.v.

Når planinitiativet er sendt inn til kommunen vurderer administrasjonen om planarbeidet skal videreføres og legger frem en politisk sak om dette. Deretter gjennomføres det et formelt oppstartsmøte for planarbeidet.

Varsel om oppstart

Etter oppstartsmøtet må forslagstiller formelt varsle oppstart av planarbeidet til naboer, relevante offentlige myndigheter og andre som blir berørt av planen. Du har ved varsel om oppstart mulighet til å komme med innspill til planarbeidet, og sender dette direkte til forslagstiller i denne runden. Fristen for å komme med innspill er vanligvis tre uker.

Til et varsel om oppstart er det viktig å gi innspill til mål, hensikten med planen, hovedformål, viktige hensyn å ta i planarbeidet, interesser som kan bli berørt og valg av temaer som skal utredes særskilt. Det er også viktig å bidra med lokalkunnskap om planområdet. Det gjelder for eksempel hvilke kvaliteter ved området som du mener er viktige å ta vare på, eller som bør forbedres. Det kan gjelde gang- og sykkelveier, grøntområder, lokale møteplasser og torg, eller andre viktige bygg og funksjoner. Hvis du mener at noen kvaliteter mangler i det som presenteres i planinitiativet, eller om det er noen viktige lokale forhold som ikke er godt nok beskrevet, kan du gi innspill om dette.

Innspillene skal oppsummeres og besvares av forslagstiller i planforslaget som sendes inn til kommunen.

Evt. planprogram:

Dersom et planarbeid er konsekvensutredningspliktig med krav om planprogram legges planprogrammet normalt ut på høring samtidig som det varsles oppstart av planarbeidet. Det åpnes da både for innspill til oppstart av planarbeidet og for merknader til planprogrammet.

Et planprogram er en plan for planleggingen og konsekvensutredningen. Planprogrammet fastsettes av bystyret etter at det har vært på høring og offentlig ettersyn.

Til et planprogram er det viktig å gi innspill til hvilke temaer som skal utredes i planprosessen. Dette kan være temaer som for eksempel naturmiljø, kulturminner og kulturmiljø, friluftsliv, eller barn og unges oppvekstsvilkår. I en konsekvensutredning skal ulike alternativer vurderes opp mot hverandre. Du kan gi innspill til hvilke alternativer som bør vurderes. Du kan også gi innspill til hvordan medvirkningen bør gjennomføres i planprosessen, for eksempel åpne møter, åpen kontordag etc.

Utarbeidelse av planforslaget

I Fredrikstad skal forslagstiller gjennomføre et offentlig medvirkningsmøte med naboer og andre berørte, før planforslaget sendes inn til kommunen. Kommunen deltar i møtet, men det er forslagstiller som holder i dette. Møtet skal deles i to deler, en del som er informasjon, samt en del medvirkning.

I medvirkningsmøtet er det viktig å benytte anledningen til å orientere seg om planarbeidet, stille spørsmål til forslagsstiller og gi innspill på eksisterende kvaliteter og interesser som kan bli berørt eller videreutvikles i planforslaget. Deltakerne vil være interessert i å høre om blant annet skyggeforhold, høyde, støy, trafikkbelastning, nærmiljøpark og kvaliteter i planforslaget.

Innspillene fra møtet skal oppsummeres og besvares av forslagstiller i planforslaget før det sendes inn til kommunen.

Høring og offentlig ettersyn

Når kommunen har mottatt planforslaget, og vurdert at det er av tilstrekkelig kvalitet og i tråd med overordnede føringer, skal alle få mulighet til å komme med merknad til det. Nå inneholder planforslaget detaljerte beskrivelser, kart og bestemmelser og andre utredninger, samt et saksfremlegg om hvordan kommunen vurderer planforslaget. Dersom reguleringsplanen var konsekvensutredningspliktig, vil utredningen nå også følge planforslaget. Fristen for å komme med merknader i denne runden er minst seks uker. Du sender merknaden din direkte til kommunen i denne fasen.

Ved høring og offentlig ettersyn er det viktig å gi merknader til hovedgrepene og løsningene som er valgt i planforslaget. Det er viktig å se på de juridiske rammene for utbyggingen i plankart og reguleringsbestemmelser. De juridiske rammene er beskrevet i planbeskrivelsen som følger planforslaget. Du kan videre gi merknader til om de lokale kvalitetene er godt nok ivaretatt i planforslaget. Du kan også gi merknader til kunnskapsgrunnlaget og de faglige utredningene som er lagt til grunn for planarbeidet.

Merknadene skal oppsummeres og besvares av både forslagstiller og kommunen i saksfremlegget til sluttbehandling av planen.

Kunngjøring av vedtak og klageadgang

Etter at planen er egengodkjent av bystyret, vil alle som er part i saken eller av annen grunn har rettslig klageinteresse ha mulighet til å påklage bystyrevedtaket. Det må gjøres innen tre uker etter at vedtaket kunngjøres i avis og på nett. Klagen skal først behandles av kommunen. Hvis ikke klagen blir tatt til følge går saken videre til Statsforvalteren for endelig avgjørelse.

For mer informasjon om klageadgangen, se lenke

Si din mening

Varsel om oppstart (aktive)

Aktive varslinger finner du her.

Offentlige møter (siste)

Siste planlagte og gjennomførte offentlige møter finner du her.

Planforslag lagt ut på høring og offentlig ettersyn (aktive) 

Aktive høringer finner du her.

Kunngjøringer av vedtatte planer (aktive)

Aktive kunngjøringer finner du her.

Ressurser for plankonsulenter

Mal for planinitiativ:

Når noen skal lage en reguleringsplan, må de først utarbeide et planinitiativ. Planinitiativet skal i nødvendig grad omtale premissene for det videre planarbeidet. Blant annet formål, bebyggelse, volum, kvaliteter og virkninger. For utarbeidelse av planinitiativ skal følgende mal tas i bruk: Mal for planinitiativ

Register over høringsinstanser:

Ved varsling av planoppstart og ved offentlig ettersyn av planarbeidet sendes dette til høringsinstansene i dette registeret, i tillegg til direkte berørte og naboer.

Innsyn i reguleringsplaner under utarbeidelse

I kartet nedenfor finner du oversikt over alle pågående planarbeider som har blitt varslet, vist med vannmerkeskravur: "planarbeid pågår". Reguleringsplaner som er lagt ut på høring er vist med full opptegning av planforslaget.  

 

Innsyn i plansaker:

I kartløsningen ovenfor kan du finne de siste kunngjorde dokumenter til alle pågående plansaker. Arkiv av utgåtte kunngjøringer kan også finnes på lenke.

For noen større pågående planarbeider som berører mange innbyggere har kommunen egne nettsider hvor man kan følge prosessen:

For komplett innsyn i plansaker kan man ta i bruk kommunens innsynsløsning, se "postliste". 

Gebyr

Hva koster tjenesten: 

Gebyrer reguleringsplan fra 01.01.2024

Planinitiativ

Faktureres når kommunen har mottatt planinitiativ   

  • Gebyr for avklaringsmøte før innsending av planinitiativ: 2 065 kroner per møte
  • Gebyr for planinitiativ: 59 900 per behandling
  • Gebyr for planinitiativ med forenklet planendring: 59 900 per behandling  

Oppstartsmøte

Faktureres etter avholdt møte

  • Gebyr for oppstartsmøte, jf. pbl § 12-8: 16 520 kroner per møte
  • Gebyr for oppstartsmøte med forenklet planendring: 16 520 kroner per møte  

Grunngebyr

Faktureres når kommunen har mottatt planforslag

  • Grunngebyr for private planforslag: 335 650 kroner per planforslag  

 

Areal- og bygningsgebyrer

Faktureres når kommunen har mottatt komplett planforslag

Arealgebyr:   

  • 0 - 1.000 m2: 51 640 kroner per planforslag
  • 1.001- 2.000 m2: 67 130 kroner per planforslag
  • 2.001 - 5.000 m2: 87 780 kroner per planforslag
  • 5.001 - 10.000 m2: 103 280 kroner per planforslag
  • Høyeste sats (§ 2-8-4) pluss sats for hver påbegynte 5.000 m2 etter 10.000 m2: 25 830 kroner per påbegynte 5.000 m2 

Bygningsgebyr:   

  • For hver 100 m2 BRA: 1 030 kroner per 100 BRA  

Reguleringsendringer

For endring av reguleringsplan gjelder samme bestemmelser som for ny plan. For forenklet reguleringsendringer gjelder satsene i tabellen nedenfor.

Forenklet reguleringsendring jf. pbl § 12-14 første ledd, per endringsforslag 51 640 kroner

Tilleggsgebyrer og endringer

Tilleggsgebyrer faktureres når kommunen har mottatt komplett planforslag og endringer når kommunen har mottatt komplett endringsforslag.    

  • Privat planforslag med konsekvensutredning: 103 280 kroner per planforslag
  • Privat planforslag med konsekvensutredning og planprogram: 206 550 kroner per planforslag
  • Privat planforslag som ikke er i samsvar med overordnet plan: 35 860 kroner per avvik
  • Endring av reguleringsplan der endringen ikke er i samsvar med arealbruk i overordnet plan: 358 860 kroner per avvik i endringsforslaget        
  • Private planforslag som fremmes til tross for varsel om innsigelser fra overordnede myndigheter: 35 860 kroner per planforslag  

Fakturering etter medgått tid

Gebyrpliktig arbeid etter plan- og bygningsloven, som ikke faller inn under andre bestemmelser i dette kapitlet, faktureres løpende etter medgått tid. Timeprisen dekker blant annet saksbehandling, støttefunksjoner og administrasjon. Kommunen kan kreve et tilleggsgebyr per time, dersom forslagsstiller fremmer endringsforslag underveis.   

  • Gebyr for medgått tid private plansaker: 1 100 kroner per time  

Gebyrene over gjelder for saker mottatt etter 01.01.2023.
For saker mottatt før 01.01.2023 gjelder andre satser.

Andre relevante tjenester