Min side Meld fra
Kontakt oss

Reguleringsplaner

Kort fortalt

Her finner du informasjon om gjeldende reguleringsplaner og hvilke muligheter du har til å medvirke i pågående reguleringsplanarbeider.

Hva er en reguleringsplan?

En reguleringsplan er en detaljert plan som bestemmer hvordan et område skal brukes og bebygges. Figuren nedenfor viser nivået reguleringsplan ligger på i plan- og byggesaksbehandlingen.

Reguleringsplaner består av tre hoveddokumenter:

  1. Plankart – Viser hva man kan bruke området til.
  2. Planbestemmelser – Detaljerte krav knyttet til arealbruk og bygninger.
  3. Planbeskrivelse – En generell beskrivelse av hensikten med planen.

Plankart og planbestemmelser er de juridisk bindende dokumentene i planen. Dette betyr at alle bygge- og anleggstiltak som skal utføres på en eiendom må oppfylle kravene i disse. 

Store deler av kommunen er allerede regulert. I kommunens kartløsning nedenfor på siden finnes det en oversikt over ferdige reguleringsplaner. For de deler av kommunen som ikke har reguleringsplan, er det kommuneplanens arealdel som gjelder. 

Se hva som gjelder

I kartet nedenfor finner du alle reguleringsplaner i Fredrikstad med tilhørende saksdokumenter. 

 

Hvordan finne frem til riktig plan og planens saksdokumenter i kart?
  1. Søk på ønsket adresse i kartets søkefelt. Dersom det finnes en gjeldende reguleringsplan dukker denne opp som fargede felter i kartet.
  2. Klikk i planens område på kartet, da får du opp en informasjonsboks.
  3. Scroll nedover i boksen eller utvid (klikk på firkant øverst til høyre) for å finne saksdokumenter (ligger som klikkbare vedlegg). Vær oppmerksom på at det kan ta litt tid før alt er lastet inn.

Fullstendig arkiv av alle gjeldende planer kan også finnes i det digitale planregisteret.

Når kan du medvirke?

En viktig del av utarbeidelsen av nye reguleringsplaner er å få innspill fra innbyggerne. Alle har anledning til å medvirke og komme med innspill når nye reguleringsplaner skal utarbeides. Plan- og bygningsloven kap.5 stiller krav til at enhver som fremmer planforslag, skal legge til rette for medvirkning.
 
Etter plan- og bygningsloven skjer dette minimum to ganger i løpet av planprosessen: når det varsles oppstart av planarbeidet, og når planforslaget legges ut til høring. I begge rundene får naboer, grunneiere og relevante offentlige organer skriftlig brev om planarbeidet med informasjon om hvordan man gir uttalelse. Et planarbeid kan ta flere år, og det er vanlig at planforslaget endres flere ganger underveis. Figuren nedenfor viser de to formelle tidspunktene for medvirkning i planprosessen (blå piler).
 
I tillegg til de formelle tidspunktene har Fredrikstad kommune etablert rutiner om at forslagstiller skal legge til rette for mer og tidligere medvirkning. Bakgrunnen for dette er at tidligere og bedre involvering av nærmiljø og innbyggere skaper forståelse for hva planleggingen skal føre til og hvilke verdier den skal skape. Det skal også bidra til at ønsker og behov i befolkningen kan tas hensyn til i utforming av løsninger, og gi et bedre kunnskaps- og beslutningsgrunnlag for å finne gode løsninger.
 
I Fredrikstad skal derfor forslagstiller gjennomføre tidlig medvirkning med lokalsamfunnsutvalget før planmyndigheten behandler et planinitiativ, samt gjennomføre et offentlig medvirkningsmøte under planutarbeidelsen. Figuren nedenfor viser de to tidlige tidspunktene for medvirkning i planprosessen (røde piler).

Medvirkning i reguleringsplaner.png

Trykk på bildet for høyere oppløsning og trykk på nedtrekksmenyene under for mer informasjon om de ulike medvirkningsfasene:

Planinitiativ

Når noen skal lage en reguleringsplan, må de først utarbeide et planinitiativ. Planinitiativet skal i nødvendig grad omtale premissene for det videre planarbeidet. Blant annet formål, bebyggelse, volum, kvaliteter og virkninger.

I Fredrikstad kommune skal forslagstiller presentere planinitiativet for det aktuelle lokalsamfunnsutvalget hvor planarbeidet foregår, når planinitiativet oppfyller krav i forskrift. Innspill fra det aktuelle lokalsamfunnet skal dokumenteres skriftlig enten i form av et eget brev eller i form av et referat.

I planinitiativfasen er det viktig at du bidrar med lokalkunnskap om planområdet. Samt at du gir innspill til hensikten bak og viktige hensyn å ta i planarbeidet. Du kan også gi innspill til hvilke temaer som skal utredes i planprosessen.

Hvordan lokalsamfunnsutvalget forholder seg til planinitiativet skal fremgå av planinitiativet og/eller saksfremlegget til planinitiativet.

Når planinitiativet er sendt inn til kommunen vurderer administrasjonen om planarbeidet skal videreføres og legger frem en politisk sak om dette. Deretter gjennomføres det et formelt oppstartsmøte for planarbeidet.

Varsel om oppstart

Etter oppstartsmøtet må forslagstiller formelt varsle oppstart av planarbeidet til naboer, relevante offentlige myndigheter og andre som blir berørt av planen. Du har ved varsel om oppstart mulighet til å komme med innspill til planarbeidet, og sender dette direkte til forslagstiller i denne runden. Fristen for å komme med innspill er vanligvis tre uker.

Til et varsel om oppstart er det viktig å gi innspill til mål, hensikten med planen, hovedformål, viktige hensyn å ta i planarbeidet, interesser som kan bli berørt og valg av temaer som skal utredes særskilt. Det er også viktig å bidra med lokalkunnskap om planområdet. Det gjelder for eksempel hvilke kvaliteter ved området som du mener er viktige å ta vare på, eller som bør forbedres. Det kan gjelde gang- og sykkelveier, grøntområder, lokale møteplasser og torg, eller andre viktige bygg og funksjoner. Hvis du mener at noen kvaliteter mangler i det som presenteres i planinitiativet, eller om det er noen viktige lokale forhold som ikke er godt nok beskrevet, kan du gi innspill om dette.

Innspillene skal oppsummeres og besvares av forslagstiller i planforslaget som sendes inn til kommunen.

Evt. planprogram:

Dersom et planarbeid er konsekvensutredningspliktig med krav om planprogram legges planprogrammet normalt ut på høring samtidig som det varsles oppstart av planarbeidet. Det åpnes da både for innspill til oppstart av planarbeidet og for merknader til planprogrammet.

Et planprogram er en plan for planleggingen og konsekvensutredningen. Planprogrammet fastsettes av bystyret etter at det har vært på høring og offentlig ettersyn.

Til et planprogram er det viktig å gi innspill til hvilke temaer som skal utredes i planprosessen. Dette kan være temaer som for eksempel naturmiljø, kulturminner og kulturmiljø, friluftsliv, eller barn og unges oppvekstsvilkår. I en konsekvensutredning skal ulike alternativer vurderes opp mot hverandre. Du kan gi innspill til hvilke alternativer som bør vurderes. Du kan også gi innspill til hvordan medvirkningen bør gjennomføres i planprosessen, for eksempel åpne møter, åpen kontordag etc.

Utarbeidelse av planforslaget

I Fredrikstad skal forslagstiller gjennomføre et offentlig medvirkningsmøte med naboer og andre berørte, før planforslaget sendes inn til kommunen. Kommunen deltar i møtet, men det er forslagstiller som holder i dette. Møtet skal deles i to deler, en del som er informasjon, samt en del medvirkning.

I medvirkningsmøtet er det viktig å benytte anledningen til å orientere seg om planarbeidet, stille spørsmål til forslagsstiller og gi innspill på eksisterende kvaliteter og interesser som kan bli berørt eller videreutvikles i planforslaget. Deltakerne vil være interessert i å høre om blant annet skyggeforhold, høyde, støy, trafikkbelastning, nærmiljøpark og kvaliteter i planforslaget.

Innspillene fra møtet skal oppsummeres og besvares av forslagstiller i planforslaget før det sendes inn til kommunen.

Høring og offentlig ettersyn

Når kommunen har mottatt planforslaget, og vurdert at det er av tilstrekkelig kvalitet og i tråd med overordnede føringer, skal alle få mulighet til å komme med merknad til det. Nå inneholder planforslaget detaljerte beskrivelser, kart og bestemmelser og andre utredninger, samt et saksfremlegg om hvordan kommunen vurderer planforslaget. Dersom reguleringsplanen var konsekvensutredningspliktig, vil utredningen nå også følge planforslaget. Fristen for å komme med merknader i denne runden er minst seks uker. Du sender merknaden din direkte til kommunen i denne fasen.

Ved høring og offentlig ettersyn er det viktig å gi merknader til hovedgrepene og løsningene som er valgt i planforslaget. Det er viktig å se på de juridiske rammene for utbyggingen i plankart og reguleringsbestemmelser. De juridiske rammene er beskrevet i planbeskrivelsen som følger planforslaget. Du kan videre gi merknader til om de lokale kvalitetene er godt nok ivaretatt i planforslaget. Du kan også gi merknader til kunnskapsgrunnlaget og de faglige utredningene som er lagt til grunn for planarbeidet.

Merknadene skal oppsummeres og besvares av både forslagstiller og kommunen i saksfremlegget til sluttbehandling av planen.

Kunngjøring av vedtak og klageadgang

Etter at planen er egengodkjent av bystyret, vil alle som er part i saken eller av annen grunn har rettslig klageinteresse ha mulighet til å påklage bystyrevedtaket. Det må gjøres innen tre uker etter at vedtaket kunngjøres i avis og på nett. Klagen skal først behandles av kommunen. Hvis ikke klagen blir tatt til følge går saken videre til Statsforvalteren for endelig avgjørelse.

For mer informasjon om klageadgangen, se lenke

Si din mening

Varsel om oppstart (aktive)

Aktive varslinger finner du her.

Offentlige møter (siste)

Siste planlagte og gjennomførte offentlige møter finner du her.

Planforslag lagt ut på høring og offentlig ettersyn (aktive) 

Aktive høringer finner du her.

Kunngjøringer av vedtatte planer (aktive)

Aktive kunngjøringer finner du her.

Høringsinstanser

Ved varsling av planoppstart og ved offentlig ettersyn av planarbeidet sendes dette til høringsinstansene i dette registeret, i tilllegg til direkte berørte og naboer.

Innsyn i reguleringsplaner under utarbeidelse

I kartet nedenfor finner du oversikt over alle pågående planarbeider som har blitt varslet, vist med vannmerkeskravur: "planarbeid pågår". Reguleringsplaner som er lagt ut på høring er vist med full opptegning av planforslaget.  

 

Innsyn i plansaker:

I kartløsningen ovenfor kan du finne de siste kunngjorde dokumenter til alle pågående plansaker. Arkiv av utgåtte kunngjøringer kan også finnes på lenke.

For noen større pågående planarbeider som berører mange innbyggere har kommunen egne nettsider hvor man kan følge prosessen:

For komplett innsyn i plansaker kan man ta i bruk kommunens innsynsløsning, se "postliste". 

Gebyr

Hva koster tjenesten: 

For saker mottatt etter 5.mai 2022 gjelder følgende satser

Gebyrer reguleringsplan for saker mottatt etter 5.mai.2022

Disse gebyrene ble vedtatt av bystyret 05.05.2022. Alle saker mottatt etter denne datoen faktureres etter disse gebyrene. For saker mottatt før denne datoen, gjelder satsene i egenbetalingsheftet.   

Dette er en forenklet oppsummering av gebyrene. For mer informasjon og forklaringer, se: https://sru.fredrikstad.kommune.no//api/utvalg/164/moter/26822/behandlinger/9/1 

 

 

Planinitiativ

Faktureres når kommunen har mottatt planinitiativ   

  • Gebyr for avklaringsmøte før innsending av planinitiativ: 1 800 kroner per møte
  • Gebyr for planinitiativ: 52 210 per behandling
  • Gebyr for planinitiativ med forenklet planendring: 52 210 per behandling  

Oppstartsmøte

Faktureres etter avholdt møte

  • Gebyr for oppstartsmøte, jf. pbl § 12-8: 14 200 kroner per møte
  • Gebyr for oppstartsmøte med forenklet planendring: 14 200 kroner per møte  

Grunngebyr

Faktureres når kommunen har mottatt planforslag

  • Grunngebyr for private planforslag: 292 550 kroner per planforslag  

 

Areal- og bygningsgebyrer

Faktureres når kommunen har mottatt komplett planforslag

Arealgebyr:   

  • 0 - 1.000 m2: 45 010 kroner per planforslag
  • 1.001- 2.000 m2: 58 510 kroner per planforslag
  • 2.001 - 5.000 m2: 76 510 kroner per planforslag
  • 5.001 - 10.000 m2: 90 015 kroner per planforslag
  • Høyeste sats (§ 2-8-4) pluss sats for hver påbegynte 5.000 m2 etter 10.000 m2: 22 505 kroner per påbegynte 5.000 m2 

Bygningsgebyr:   

  • For hver 100 m2 BRA: 900 kroner per 100 BRA  

Tilleggsgebyrer og endringer

Tilleggsgebyrer faktureres når kommunen har mottatt komplett planforslag og endringer når kommunen har mottatt komplett endringsforslag.   ·   

  • Privat planforslag med konsekvensutredning: 90 015 kroner per planforslag
  • Privat planforslag med konsekvensutredning og planprogram: 180 030 kroner per planforslag
  • Privat planforslag som ikke er i samsvar med overordnet plan: 31 255 kroner per avvik
  • Endring av reguleringsplan der endringen ikke er i samsvar med arealbruk i overordnet plan: 31 255 kroner per avvik i endringsforslaget ·       
  • Private planforslag som fremmes til tross for varsel om innsigelser fra overordnede myndigheter: 31 255 kroner per planforslag  

Maksgebyr 

  • Maksgebyr planforslag uten KU: 1 125 195 kroner per planforslag
  • Maksgebyr planforslag med KU: 1 555 250 kroner per planforslag  

Fakturering etter medgått tid

Gebyrpliktig arbeid etter plan- og bygningsloven, som ikke faller inn under andre bestemmelser i dette kapitlet, faktureres løpende etter medgått tid. Timeprisen dekker blant annet saksbehandling, støttefunksjoner og administrasjon. Kommunen kan kreve et tilleggsgebyr per time, dersom forslagsstiller fremmer endringsforslag underveis.   

  • Gebyr for medgått tid private plansaker: 950 kroner per time  

For saker mottatt før 5.mai 2022 gjelder følgende satser

Plan- og byggesaksgebyrer for saker mottatt før 5.mai.2022

Gebyrene under gjelder for saker mottatt før 05.05.2022.

For saker mottatt etter 05.05.2022 gjelder nye satser. Se: https://sru.fredrikstad.kommune.no//api/utvalg/164/moter/26822/behandlinger/9/1 

 

GEBYRER VEDTATT MED HJEMMEL I PBL § 33-1.

Reguleringsplan og konsekvensutredninger


Ved skriftlig tilbaketrekking av en sak, og før den legges ut til offentlig ettersyn, skal det betales 50 prosent av fullt gebyr. Det samme gjelder når en sak må anses uaktuell som følge av manglende oppfølging av saken fra forslagsstiller.

Følgende forslag til reguleringsformål (arealformål) er fritatt for gebyr:

  • Landbruks-, natur- og friluftsformål (LNF), med unntak av LNF-areal for spredt bolig-, fritids- eller næringsbygg.
  • Grønnstruktur (offentlig) for den del som ikke skal bebygges.
  • Grav- og urnelunder.
  • Områder underlagt hensynssone bevaring kulturmiljø, dersom bevaringshensynet er til hinder for ny arealbruk eller totalfornyelse (hovedombygging).

Detaljregulering 
Planinitiativ, for forberedelser og gjennomføring Kr 12 532 
Oppstartsmøte, for forberedelser og gjennomføring Kr 18 857 
Arealgebyr, areal mindre enn 5 000 m2 Kr 184 948 
Arealgebyr, areal mellom 5 000 m2 og 10 000 m2 Kr 227 948
Arealgebyr, areal over 10 000 m2 betales pr. påbegynt 5 000 m2 Kr 32 702 
Bygningsgebyr, for hver 100 m2 bebygd areal Kr 5 251 
Mindre endringer i reguleringsplan, for mindre reguleringsendringer Kr 66 717

Samlet gebyr blir summen av arealgebyr, bygningsgebyr og eventuelt tilleggsgebyr.

Kommunen kan kreve et tilleggsgebyr per time, jf. kapittel 10.2, dersom forslagsstiller fremmer endringsforslag underveis.

For planer som faller inn under forskrift om konsekvensutredning skal det betales et tilleggsgebyr som tilsvarer 50 prosent av satsene for selve reguleringsplanen.

Bygge- og delesaker
Arealer er definert som bruksareal – BRA – i hht. Norsk Standard 3940, hvis ikke annet er anført. Arealer regnes som summen av samtlige etasjer – også kjeller. Beregnet bebygd areal (BYA) legges til grunn, der dette er større enn beregnet bruksareal (BRA). I de tilfeller der det skal bygges helt like boenheter av samme utbygger på samme eiendom kan gebyret reduseres med 20 prosent fra og med enhet nr. 10.

Pris:
Forhåndskonferanse Kr 4 650
Endring av tillatelse/fornyet tillatelse, minstegebyr Kr 4 650
Saker som berører bevaringsverdig bebyggelse eller bygningsmiljø, tilleggsgebyr etter medgått tid, maksimumsgebyr Kr 13 514

Landbruksbygg, midlertidig bygg etc. t.o.m. 100 m2 Kr 8 754 
Landbruksbygg, midlertidig bygg etc. større enn 100 m2 Kr 17 234
Tilbygg til bolig, fritidshus Kr 8 754
Veranda/terrasse til bolig, fritidshus Kr 4 650
Frittliggende uthus, carport, garasje t.o.m. 15 m2 Kr 4 650 
Frittliggende uthus, carport, garasje 15 – 50 m2 Kr 8 754
Frittliggende uthus, carport, garasje 50 – 70 m2 Kr 14 635

Bolig- og fritidsbebyggelse 
Enebolig uten sekundærleilighet Kr 31 595 
Enebolig med sekundærleilighet Kr 43 358 
Ny boenhet i, eller som tilbygg til, eksisterende bygning Kr 23 799 
Flermannsboliger – 2 første boenheter Kr 43 358
- for hver boenhet 3-10 betales et tillegg på Kr 14 635 
- for hver boenhet over 10 betales et tillegg på Kr 3 995 
Fritidsboliger, utleiehytter pr. enhet Kr 31 595
Anneks – som tillegg til boenhet Kr 8 754
Tilbygg, påbygg t.o.m. 50 m2 Kr 8 754 
Tilbygg, påbygg utover 50 m2 pr. m2 Kr 137 
Hybelhus Kr 43 358

Yrkesbygg, lager o.l. 
Garasjer o.l. større enn 50 m2 Kr 14 635 
Nybygg, tilbygg, påbygg – yrkesbygg – t.o.m. 50 m2 Kr 8 754 
Nybygg, tilbygg, påbygg – yrkesbygg – utover 50 m2 per m2 Kr 117 
Nybygg, tilbygg, påbygg – yrkesbygg – maksimumsgebyr Kr 284 382


Endring av eksist. bebyggelse 
Endring – småhus Kr 4 650
Endring – større bygninger Kr 8 754
Bruksendring – boliger, fritidshus pr. m2 Kr 137
Bruksendring – andre bygninger pr. m2 Kr 137

Tekniske installasjoner 
Ventilasjonsanlegg, varmeanlegg, heiser m.v. Kr 4 650

Andre tiltak 
Små parkeringsplasser (inntil 10 plasser) Kr 11 763
Store parkeringsplasser (flere enn 10 plasser) Kr 23 799
Veier, tuneller, o.l. pr. påbegynt 100 lm Kr 4 650 
Støyskjerm, lysmaster, tribuner, ballbinge, støttemurer mm. Kr 14 635 
Grave- og fyllingsarbeider, endring av terreng Kr 4 650 
Boligbrakke på arbeidsplass (midlertidig) pr. enhet Kr 4 650 
Skolebrakker (midlertidig) pr. enhet Kr 14 635 

Vann- og avløpsanlegg – fritidsbebyggelse:
- inntil 20 enheter Kr 91 913
- inntil 50 enheter Kr 128 569
- flere enn 50 enheter Kr 183 690

Vann- og avløpsanlegg – boligbebyggelse:
- inntil 20 enheter, pr. enhet Kr 4 650 
- inntil 50 enheter, pr. enhet Kr 2 736
- flere enn 50 enheter, pr. enhet Kr 2 052 

Stikkledninger pr. påbegynt 200 lm Kr 4 650
Separate avløpsanlegg – en eiendom Kr 4 650 
Ved sanering av punktutslipp frafalles gebyret.

Gjerde, levegg, mindre støttemur, basseng, Kr 4 650
Enkeltbrygge eller utvidelse av brygge inntil 2 båtplasser Kr 8 754
Brygger eller utvidelse – inntil 10 båtplasser Kr 18 326
Brygger – utover 10 plasser, pr. plass Kr 410  
Damanlegg Kr 47 735
Mudring Kr 4 650

Riving av bygninger, konstruksjoner og anlegg
Mindre bygninger (jf. §20-2) Kr 4 650
Boliger, fritidsboliger og lignende Kr 8 754
Boligblokker, kontorbygg, lagerbygg, landbruksbygg Kr 14 635

Skilt og reklameinnretninger 
Skilt og reklameinnretninger over gesims Kr 8 754 
Frittstående reklamesøyler, fasadereklame og lignende Kr 4 650

Tilsyn og ansvarsrett 
Søknad om ansvarsrett Kr 4 650

Søknad om deling av eiendom 
Opprettelse av ny grunneiendom Kr 23 799
Opprettelse av ny anleggseiendom Kr 23 799
Arealoverføring Kr 14 635
Fradeling av tilleggstomt Kr 14 635
Fradeling med grenser i samsvar med plan Kr 14 635 
Det skal ikke beregnes gebyr for behandling av søknad om deling av eiendom for søknader som også skal behandles etter jordlovens §12.

For fradeling av flere tomter i samsvar med plan betales fullt gebyr for de 2 første tomtene – for fradeling av to neste tomter reduseres stykkprisen med 20 prosent. Fra og med tomt nummer 5 reduseres stykkprisen med 80 prosent.

 

ALMINNELIGE BESTEMMELSER

Dispensasjon

For tiltak som krever dispensasjon fra plan- og bygningsloven (pbl), forskrifter eller arealplaner Kr 23 799

Ved dispensasjoner som ikke krever innhenting av uttalelser fra andre
instanser, eksterne eller interne Kr 17 234

For mindre dispensasjoner fra reguleringsplan ilegges minstegebyr. Dersom gebyret er urimelig lavt i forhold til det arbeid og de kostnader kommunen har hatt med saken, kan dispensasjonsbehandling faktureres etter medgått tid.

Minstegebyret i alle saker Kr 4 650

Gebyr for igangsettingstillatelse Kr 4650

Maksimumsgebyr for hvert enkelt tiltak, inklusive dispensasjonsgebyr Kr 992 988

Maksimumsgebyr for planbehandling Kr 1 068 197

Maksimumsgebyr for planbehandling med konsekvensutredning Kr 1 424 262

For gebyr som skal betales etter medgått tid, jf. Regulativet, timesats 1 413

Andre relevante tjenester